Nếu bạn đang sở hữu bất động sản tại khu Trung Sơn (Bình Chánh) và đang đau đầu vì tìm khách thuê nội địa với mức giá mong muốn, có lẽ đã đến lúc bạn nên thay đổi tệp khách hàng.
Trong suốt 10 năm làm nghề môi giới và tư vấn setup nhà cho thuê tại Nam Sài Gòn, tôi nhận thấy một làn sóng dịch chuyển âm thầm nhưng mạnh mẽ: Khách nước ngoài đang dần rời bỏ “thánh địa” Thảo Điền hay Phú Mỹ Hưng để tìm về Trung Sơn. Tại sao lại có nghịch lý này khi Trung Sơn vốn mang tiếng là khu “ăn chơi” hay kẹt xe? Hãy cùng tôi mổ xẻ câu chuyện này dưới góc nhìn của một người trong cuộc.
Mục lục
1. Làn sóng “di cư” về Nam Sài Gòn: Tại sao Trung Sơn lọt vào tầm ngắm?
Trước đây, khi nhắc đến cho người nước ngoài thuê nhà, chúng ta chỉ nghĩ đến Quận 2 (Thảo Điền) hoặc Quận 7 (Phú Mỹ Hưng). Nhưng câu chuyện của năm 2024-2025 đã khác.
Giá thuê tại các chung cư cao cấp như Scenic Valley, Midtown hay Estella Heights đang leo thang chóng mặt. Một căn 2 phòng ngủ tại Midtown hiện nay khó có giá dưới 25 triệu/tháng. Điều này tạo ra một áp lực tài chính không nhỏ, ngay cả với nhóm khách hàng có thu nhập tốt như giáo viên quốc tế hay chuyên gia kỹ thuật.
Và đây là lúc Khu Trung Sơn tỏa sáng.
Được ví như “bán đảo xanh” với ba mặt giáp sông, Trung Sơn sở hữu vị trí chiến lược: Chỉ cách Quận 1 một cây cầu Nguyễn Văn Cừ và sát vách Quận 7 qua cầu Him Lam. Nhưng điều quan trọng nhất là: Mức giá thuê tại đây “mềm” hơn từ 20-30% so với người hàng xóm Phú Mỹ Hưng, trong khi quãng đường di chuyển đến nơi làm việc hay trường học gần như tương đương. Đây chính là “mỏ vàng” cho những chủ nhà biết cách khai thác.
2. Chân dung khách thuê: Họ không giống như bạn nghĩ
Để cho người nước ngoài thuê nhà thành công, bạn phải biết họ là ai và họ cần gì. Khách Tây ở Trung Sơn không phải là những khách du lịch balo (Backpackers) ở Bùi Viện. Họ là những người đi làm, cần sự ổn định.
- Nhóm Giáo viên Quốc tế (RMIT, BVIS, V-Star): Đây là nhóm khách tiềm năng nhất. Trường Đại học RMIT nằm ngay trên đường Nguyễn Văn Linh, chỉ cách Trung Sơn khoảng 5-7 phút đi xe máy hoặc xe đạp. Họ cần một không gian yên tĩnh để soạn giáo án, một căn hộ có nhiều ánh sáng tự nhiên và internet cực mạnh. Họ thường ký hợp đồng dài hạn theo năm học (ít nhất 12 tháng).
- Nhóm Chuyên gia làm việc tại Quận 1/Quận 4: Với những người làm việc tại các tòa nhà văn phòng ở Quận 1, việc sống ở Trung Sơn tiện hơn nhiều so với Quận 7 sâu bên trong. Chỉ cần băng qua cầu Nguyễn Văn Cừ là tới trung tâm. Họ thường là những người độc thân hoặc cặp đôi, ưu tiên sự tiện lợi và dịch vụ dọn dẹp.
- Cộng đồng người Hàn Quốc: Một lượng lớn khách Hàn đang tràn sang từ Phú Mỹ Hưng do giá thuê bên đó tăng cao. Họ thích Trung Sơn vì gần Lotte Mart, gần các quán ăn Hàn Quốc và đặc biệt là không khí thoáng đãng ven sông.
3. Giải mã những rào cản khiến khách Tây “lắc đầu” và cách khắc phục
Tôi sẽ không tô hồng thực tế. Trung Sơn có những điểm yếu “chí mạng” mà nếu không khéo léo xử lý, bạn sẽ mất khách ngay từ lần xem nhà đầu tiên.
Nỗi đau 1: “Ác mộng” kẹt xe cầu Kênh Tẻ và nút giao Him Lam
Bất kỳ ai sống ở khu Nam đều ám ảnh cảnh nhích từng chút một ở cầu Kênh Tẻ vào 8 giờ sáng. Khách nước ngoài rất dị ứng với việc trễ giờ.
Giải pháp cho chủ nhà: Hãy trở thành một “thổ địa” dẫn đường cho họ. Khi tư vấn, hãy chỉ cho họ thấy rằng từ Trung Sơn, họ có đặc quyền đi cầu Nguyễn Văn Cừ để sang Quận 1, Quận 5 cực kỳ thông thoáng, tránh hoàn toàn được điểm đen Kênh Tẻ. Hoặc nếu đi về hướng Nhà Bè, trục đường Nguyễn Văn Linh rộng thênh thang là một điểm cộng lớn. Đừng giấu giếm việc kẹt xe, hãy đưa ra giải pháp lộ trình (Route solution).
Nỗi đau 2: Tiếng ồn từ “phố nhậu” bờ sông
Trung Sơn nổi tiếng với các quán dê, quán nhậu dọc bờ sông. Tiếng “dzo dzo” về đêm là kẻ thù của giấc ngủ. Khách Tây cực kỳ ghét tiếng ồn.
Giải pháp:
- Vị trí: Nếu nhà bạn nằm ở các trục đường nội bộ yên tĩnh như Đường số 5, số 6 hoặc khu biệt thự Him Lam 6A, hãy nhấn mạnh vào sự yên tĩnh đó. Đó là lợi thế cạnh tranh tuyệt đối (USP).
- Cách âm: Nếu nhà bạn gần mặt đường 9A, hãy đầu tư hệ thống cửa kính cách âm 2 lớp (như Euro Window). Khi dẫn khách xem nhà, hãy đóng cửa lại để họ thấy sự khác biệt “một trời một vực” giữa bên trong và bên ngoài. Đây là chi tiết nhỏ nhưng “chốt sale” cực nhanh.
Nỗi đau 3: Lời đồn về “ngập nước”
Nhiều khách nước ngoài nghe đồn Sài Gòn cứ mưa là ngập. Họ sợ hỏng xe, sợ nước bẩn.
Giải pháp: Hãy tự tin khẳng định với họ: Trung Sơn là vùng đất gò, nền đất cao. Khác với đường Huỳnh Tấn Phát (Quận 7) hay một số khu vực Nhà Bè thường xuyên ngập do triều cường, khu dân cư Trung Sơn và Him Lam 6A hiếm khi bị ngập nặng nhờ hệ thống thoát nước tốt và cốt nền cao. Đây là sự thật và là điểm cộng lớn để thuyết phục khách.
4. Tiêu chuẩn “Vàng” để căn nhà được khách Tây chốt thuê ngay lập tức
Đừng mang tư duy “nhà mình sao thì cho thuê vậy”. Gu của người Việt và người nước ngoài rất khác nhau. Để cho người nước ngoài thuê nhà được giá cao, bạn cần setup lại một chút:
- Nội thất Tối giản (Minimalism): Hãy quên đi những bộ bàn ghế gỗ Đồng Kỵ chạm trổ rồng phượng đồ sộ. Khách Tây thấy chúng… đáng sợ và chiếm diện tích. Họ thích sofa vải êm ái, bàn ăn đơn giản, tông màu tường sáng (trắng, kem, xám nhạt). Một căn nhà thoáng, ít đồ đạc lỉnh kỉnh sẽ dễ cho thuê hơn gấp đôi.
- Căn bếp là trái tim: Người Việt có thể ăn ngoài, nhưng người nước ngoài rất hay nấu ăn sáng và tối. Hãy trang bị một chiếc lò nướng (Oven) loại tốt – đây là thứ nhiều chủ nhà hay bỏ qua nhưng khách Tây lại soi đầu tiên. Máy rửa bát cũng là một điểm cộng cực lớn giúp bạn nâng giá thuê thêm 1-2 triệu đồng/tháng dễ dàng.
- Tiện ích Internet & Dịch vụ: Họ cần tốc độ mạng quốc tế ổn định để Facetime về gia đình hoặc làm việc remote. Hãy lắp gói cước doanh nghiệp. Ngoài ra, việc hỗ trợ tìm người giúp việc theo giờ (biết chút tiếng Anh) sẽ khiến họ cảm kích vô cùng.
5. So sánh khách quan: Trung Sơn có thực sự đáng sống?
Để tăng độ tin cậy, chúng ta hãy đặt lên bàn cân so sánh một cách công bằng.
Ưu điểm (Pros):
- Giá thuê: Rẻ hơn 20-30% so với Sunrise City hay Phú Mỹ Hưng. Với 15-18 triệu, bạn có thể thuê một căn hộ rộng thênh thang hoặc nguyên căn nhà phố tại Trung Sơn, trong khi sang PMH chỉ thuê được căn 2 phòng ngủ nhỏ.
- Không gian: Nhiều cây xanh, gió sông mát mẻ, mật độ xây dựng thấp hơn trung tâm.
- Tiện ích ngoại khu: Kế bên Lotte Mart, Vivocity, bệnh viện Nam Sài Gòn.
Nhược điểm (Cons) & Lưu ý:
- Dịch vụ tại chỗ: Trung Sơn thiếu các trung tâm thương mại lớn nằm ngay trong lòng khu dân cư như Crescent Mall của PMH. Cư dân phải đi xe máy/taxi một đoạn ngắn mới tới nơi mua sắm.
- Môi trường hỗn tạp: Một số khu vực tập trung nhiều khách sạn tình yêu (Love Hotels) và quán karaoke. Lời khuyên: Hãy chọn lọc kỹ vị trí nhà. Các khu vực gần trường quốc tế Bắc Mỹ (SNA) hoặc khu Him Lam 6A có dân trí cao và văn minh hơn hẳn.
6. Thủ tục pháp lý khi cho người nước ngoài thuê (Cập nhật 2025)
Đừng để rắc rối pháp lý làm hỏng thương vụ của bạn. Khi cho người nước ngoài thuê nhà, bạn cần tuân thủ nghiêm ngặt:
- Đăng ký tạm trú: Hiện nay việc này đã có thể thực hiện Online qua cổng dịch vụ công của Công an xuất nhập cảnh. Bạn bắt buộc phải khai báo ngay khi khách dọn vào ở để tránh bị phạt nặng.
- Hợp đồng thuê: Nên soạn song ngữ (Việt – Anh). Quy định rõ ràng về tiền cọc (thường là 2 tháng), các điều khoản về hư hại tài sản và đặc biệt là quy định về việc “không được gây ồn ào” để tránh phiền lòng hàng xóm.
- Thuế: Nếu doanh thu cho thuê trên 100 triệu/năm, bạn có nghĩa vụ đóng thuế TNCN và GTGT. Hãy tính toán khoản này vào giá thuê.
7. Lời kết
Khu Trung Sơn, với tất cả những ưu và nhược điểm của nó, vẫn là một mảnh đất màu mỡ cho thị trường cho thuê nếu bạn biết cách khai thác đúng tệp khách hàng. Đừng cố gắng cạnh tranh với Phú Mỹ Hưng bằng sự hào nhoáng, hãy cạnh tranh bằng tính thực dụng, không gian sống rộng rãi và mức giá hợp lý.
Khách nước ngoài họ rất thực tế. Nếu bạn giải quyết được bài toán tiếng ồn và internet, họ sẽ ở với bạn 5 năm, 10 năm là chuyện bình thường.
Bạn đang có nhà trống tại khu vực Trung Sơn, Him Lam nhưng chưa tìm được khách thuê ưng ý?
Đừng để tài sản của bạn “ngủ quên”. Hãy liên hệ ngay với đội ngũ của chúng tôi. Với kinh nghiệm làm việc với hàng trăm giáo viên RMIT và chuyên gia nước ngoài, chúng tôi sẽ giúp bạn tư vấn setup nội thất “chuẩn gu” và tìm kiếm những vị khách thuê văn minh, uy tín nhất.
